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北京联东投资常务副总裁梁环宇:产业园区是地产高阶段的挑战

2017-05-19 13:33:29 来源:  作者:

5月19日由园区大会和凤凰房产主办的中国财产园区大会(华北站)峰会,在北京海航大厦万豪酒店进行,就“全国布局”、“特色小镇”、“海外园区”这三个热点话题进行详细讨论,配合探讨中国财产园区的全新成长之路。

在蔽肪村会上北京联东投资常务副总裁梁周游进行了《园区区域拓展及财产打算布局解析》的主题演讲。

拓展是处于园区里面第一个环节,第一个环节要拿地,但拿地不是为了拿地而拿地,必须对这个园区深刻的体会,为什么拿园区?我提炼出两个关头词,第一个是非完全市场化,我们园区拿地不是纯真像住宅商业一样的,跟政府讲我给你带来什么价值,同时受政府很多约束的,你有财产、有优质企业、有税收,所以反过来讲,你拿地不是市场代价,不是市场条件,是受到很多政府的约束,这一点大家可以很清跋扈的看到,言下之意未来园区的建设也好、招商也好,是有许诺的,不是简单卖失落走人的,对园区的观点不是完全的市场化项目。

第二个是高敏感性,对利润、对项目运营成功的临界点很是得敏感,我们园区的企业客户是犯人,很是存眷性价比,很是理性,所以他的代价接管,招商速度都有要求,这个园区利润要求是有天花板的,下限是有政府的,园区在双轨内运行,底线要挣钱,上限政府有要求,上限与底线之间在做你整个开放和运营动作,包含各类费用的节制,一个不小心就挣不着钱了。所以对园区这么多年做下来有两个关头词,大家不要认为园区是蓝海,恰恰是对高级阶段的挑战,做住宅市场化水平很高,难点的是商业地产,商业地产难,这个更难玩儿。

因此,拓展处于市场和政府之间,拓展是给公司做选择的,哪个项目要、哪个项目不要,好的市场都想要,好的项目都想要,北京、上海的项目都知道是好项目,谁都想要,你想要要不着。弱的市场,政府容易,我们核心是想要市场好,可是能不能拿到的问题。我们发现园区呈现两种情况,一个奔着好项目做,提高自己的要求和整个资源能力、运营能力,提高要求和拿到优质项目,第二个是好的项目拿不来,拿三四线的项目,政府容易,市场差,拓展是在这个里面找平衡的。有时候公司成长出了问题或项目出了问题,不是公司的问题,是拓展的问题,拓展部没拿稻镓,没有好的模式支持,让拓展人员拿稻镓,这是素质问题,好的项目拿下来就成功了一半,很多项目死就死在选址上面,这处所底子不具有做财产园区。

所以我一直在强调,园区运营的核心第一个环节是选址体系,第二个是整个运营体系,很不幸,很多公司在第一个环节就失手了,这也是很多园区运营商在这个环节里面呈现的常见问题,弱政府要招商,对你很热情,对你很支持,态度很是好,往往把你吸引进去了,所以拓展干的是在市场和政府之间找到一个平衡点,市场相对不错,政府相对支持,可以把政府拿下来。

拓展不是为了拓展而拓展,地拿下来是要把项目做成的,后面一整套体系要跟上,我看到很多处所拿到很多优质的地块,北京、上海也有很多优质的地块,在很多企业和园区的手里面,恰恰没做好,你的定位打算、建设、招商、运营整个别系跟不上,起点是拿到了好项目,才能更好的把项目做好,拓展的第一个任务把好项目拿到手,这样后面的体系好做,好项目好运营、好招商,代价高、本钱高一点,可以把园区品质做上来,更好的条件吸引优质客户,并且优质客户也在好城市。所以拓展的第一个任务是拿到优质项目,你不是拓展,拿了地就万事大吉了,你要把后面的项目做好,拓展是非终点,只有做好了项目,让政府对劲,才能延续的拿到好项目,把项目做好了,未来才可以延续拿地,这是一个大循环,拓展不是孤立的,是一个整体,拓展的时候这个别系支持不支持你完整的把项目看清跋扈,你定位什么?本钱怎么节制?利润在哪里?不是为了拿地而拿地,我认为拿地是比较简单的,关头是拿什么地,拿了地能不能挣到钱,能不能让政府对劲?只有这个循环形成了,公司才能延续拿地,所以需要全循环来斟酌这个事儿。

大家比较关心的是布局的问题,这些年各个城市群雄逐鹿,百花齐放,现在这个阶段中国体系、样式比较清跋扈了,大家可以很清晰的看到,去年年底发布的整个国度 城市战略打算,四个全球城市,北上广深,同时我们内部确立了八个国度中心 城市,天津、成都、重庆、武汉、郑州、青岛,还有区域性的城市,强二线或省份城市,还有县域城市。我们园区在哪里做?越是好城市越好做,全球性城市拿到项目很优质,你用什么样的平台和概念说服政府给你地的问题,你有什么实力和品牌来拿这个地?
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